4 типа финансирования инвестиций в недвижимость

На протяжении всей моей инвестиционной карьеры в сфере недвижимости я провел много десятков часов, разговаривая с кредиторами и потенциальными финансистами по моим сделкам. В настоящее время для всех видов кредитов и продуктов для долевого участия, доступных инвесторам, важно хорошо понимать преимущества и недостатки каждого, поэтому вы можете выбрать наиболее подходящий вариант финансирования для ваших конкретных потребностей.

Конечно, учитывая сегодняшнюю кредитную ситуацию, варианты не только более ограничены, чем пара лет назад, но и определение «хорошей сделки» у кредитора тоже изменилось. Когда я впервые начал изучать финансирование для одиночных семейных домов, я передал пару возможных вариантов, которые в ретроспективе были довольно хорошими, учитывая сегодняшний жесткий кредитный рынок; поэтому важно не только понять типы финансирования, которые там есть, но и какие типы наиболее распространены и наиболее легко доступны.

Цель этой статьи — определить четыре наиболее распространенных типа финансирования, доступных для реального инвесторы недвижимости; в то время как есть, конечно, более четырех способов финансирования инвестиций в недвижимость, большинство из них являются производными или комбинациями из четырех, которые мы обсудим здесь.

1. Традиционное финансирование

Этот вид займа обычно осуществляется через посредника или банка по ипотеке, а кредитор может быть крупным банковским учреждением или квазигосударственным учреждением (Freddie Mac, Fannie Mae и т. Д.). Требования, предъявляемые к кредиту, основаны исключительно на текущем финансовом положении заемщика — кредитном рейтинге, доходе, активах и долге. Если у вас нет хорошего кредита, разумного дохода и низкого соотношения долга к доходам (т. Е. Вы зарабатываете много по сравнению с вашими месячными обязательствами), вы, вероятно, не будете претендовать на традиционное финансирование.

Преимущества: . Преимуществами традиционного финансирования являются низкие процентные ставки (как правило), низкие ссудные затраты (или баллы) и длительные сроки кредитования (как правило, не менее 30 лет). Если вы можете претендовать на традиционное финансирование, это отличный выбор.

Недостатки: Есть несколько недостатков в традиционном финансировании для инвесторов, некоторые из них:

  • Самый большой недостаток финансирования традиций — это то, о чем я говорил выше — в наши дни трудно квалифицироваться. Всего год или два назад вы могли бы получить квалификацию по «субстандартной» вариации традиционного кредитования, где доход и кредит были менее проблематичными; но с учетом недофинансирования (многие из этих заемщиков не выполнили свои обязательства по кредитам), эти дополнительные параметры исчезли. Итак, если у вас нет хорошего кредита, дохода и небольшого долга, вам лучше не беспокоиться о попытке получить традиционное финансирование в наши дни.
  • Традиционные кредиторы обычно требуют, чтобы по меньшей мере 20% были поданы в качестве первоначального взноса , Хотя это не всегда так, кредиты инвесторов с менее чем 20% вниз могут быть трудно найти через традиционное кредитование в эти дни.
  • Как инвестор, может быть трудно иметь дело с традиционными кредиторами, которые не всегда понимают ваши бизнес. Например, дом, который я закрыл на прошлой неделе с традиционным финансированием, почти провалился, потому что кредитор не предоставил средства до тех пор, пока не будет работать водонагреватель в инвестиционной собственности. Как инвестор, обычно я покупаю дома со сломанными водонагревателями (среди прочего), и я вообще не могу ожидать, что продавец исправит это для меня, особенно когда мои продавцы обычно являются банками. В этом случае мне пришлось исправить нагреватель горячей воды, прежде чем я даже владел домом, что я не хочу делать на регулярной основе.
  • Традиционные кредиторы не спеша, когда дело доходит до оценок и подталкивания кредитов через их обработать. Лучше всего разрешить как минимум 21 день между подписанием договора и закрытием. Как инвестор, вы часто хотите побудить продавца принять ваше предложение, предлагая быстро закрыть его; с традиционным кредитованием, которое часто может быть невозможно.
  • Если кредитор будет финансироваться через Freddie Mac или Fannie Mae (и большинство из них), будет ограниченное количество кредитов, которое вы можете получить за один раз. В настоящее время этот лимит составляет 4 или 10 кредитов (в зависимости от того, является ли это Freddie или Fannie), поэтому, если вы планируете быть активным инвестором, который будет работать после более чем 5 или 10 свойств одновременно, вы столкнетесь с этой проблемой с традиционным кредитованием на некоторый момент.
  • Нет традиционных кредитов, которые будут покрывать стоимость реабилитации в кредите. Если вы планируете купить недвижимость в размере 100 тыс. Долларов и потратить 30 тыс. Долларов на реабилитационные расходы, то 30 тыс. Долларов придется выходить из кармана; кредитор не будет вкладывать эти деньги в кредит.

2. Портфолио / кредитование инвесторов

Некоторые более мелкие банки будут предоставлять свои собственные деньги (в отличие от получения денег от Фредди, Фанни или какого-либо другого крупного учреждения). Эти банки, как правило, имеют возможность составлять свои собственные критерии кредитования и не обязательно должны идти только на финансовое положение заемщика. Например, несколько портфельных кредиторов, с которыми я разговаривал, будут использовать сочетание финансового положения заемщика и фактических инвестиций.

Поскольку некоторые кредиторы портфеля (также называемые «инвестиционные кредиторы») обладают опытом на самом деле оценивать инвестиционные сделки, если они уверены в том, что инвестиции являются солидными, они будут немного менее обеспокоены дефолтом заемщика по кредиту, поскольку они уже подтвердили, что стоимость имущества будет покрывать остаток по кредиту. Тем не менее, кредиторы портфеля не занимаются инвестированием в недвижимость, поэтому они не надеются, что заемщик будет дефолт; учитывая, что им все равно, что у заемщика есть по крайней мере приличный кредит, хорошие доходы и / или денежные резервы. Несмотря на то, что я не смог претендовать на традиционное финансирование самостоятельно из-за моей нехватки дохода, кредиторы портфеля, как правило, очень рады работе со мной из-за моих хороших кредитных и денежных резервов.

Преимущества: Как уже упоминалось, основным преимуществом портфельного кредитования является то, что (иногда) финансовые требования к заемщику могут быть немного ослаблены, что позволяет заемщикам с менее звездным кредитом или низким доходом претендовать на получение кредитов. Вот некоторые другие преимущества:

  • Некоторые кредиторы портфеля будут предлагать «займы на реабилитацию», которые переведут расходы на реабилитацию в кредит, по существу позволяя инвестору покрыть всю стоимость реабилитации через кредит (с авансовым взносом на основе полной суммы).
  • Портфельные кредиты часто требуют менее 20% первоначального взноса, а 90% LTV — не редкость.
  • Портфолио кредиторов будет проверять, что инвестиции, которые заемщик хочет сделать, звучат один. Это обеспечивает дополнительный уровень сдержек и противовесов инвестору относительно того, является ли сделка, которую они преследуют, хорошей. Для новых инвесторов это может быть очень хорошо!
  • Портфельные кредиторы часто используются для работы с инвесторами и могут многократно закрывать кредиты в течение 7-10 дней, особенно с инвесторами, с которыми они знакомы и которым доверяют. [19659022] Недостатки: Конечно, есть и недостатки в портфельных кредитах:

    • Некоторые портфельные кредиты краткосрочные — даже с 6-12 месяцев. Если вы получаете краткосрочное финансирование, вам нужно быть уверенным в том, что вы можете обойти и продать недвижимость за это время, или вам нужно быть уверенным, что вы можете рефинансировать, чтобы выйти из кредита до истечения срока его действия.
    • Портфельные кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки и «баллы» (ссуды), связанные с ними. Это не редкость для портфельных займов с 9-14% долей и 2-5% от общего объема ссуды при авансовых сборах (2-5 баллов).
    • Портфель кредиторов может серьезно изучить ваши сделки, и если вы пытаясь заключить сделку, в которой ценность для вас очевидна, но не для вашего кредитора, вы можете оказаться в ситуации, когда они не дадут вам денег.
    • Поскольку кредиторы портфеля часто заботятся о сделке так же, как и заемщик , они часто хотят видеть, что у заемщика есть опыт в сфере недвижимости. Если вы перейдете к кредитору без какого-либо опыта, вы можете заплатить более высокие ставки, больше очков или предоставить дополнительные личные гарантии. Тем не менее, как только вы окажетесь кредитору, продав пару домов и погасив пару займов, все станет намного легче.

    3. Hard Money

    Твердые деньги так называются, потому что кредит предоставляется больше по отношению к твердым активам (в данном случае недвижимости), чем к заемщику. Жесткие кредиторы денег часто являются богатыми деловыми людьми (либо сами инвесторы, либо профессионалы, такие как врачи и юристы, которые ищут хорошую отдачу от своих сэкономленных денежных средств).

    Кредиторы с твердыми деньгами часто не заботятся о финансовом положении заемщика, если они уверены, что кредит используется для финансирования много. Если сделка велика — и у заемщика есть опыт исполнения — кредиторы с твердым кредитом часто будут предоставлять кредиты тем, у кого плохой кредит, нет дохода и даже высокий долг. Тем не менее, чем хуже финансовое положение заемщика, тем лучше сделка должна быть.

    Выгоды: Очевидная выгода от твердых денег заключается в том, что даже если у вас очень плохая финансовая ситуация, вы может быть в состоянии получить кредит. Опять же, кредит больше против сделки, чем против торговца. И, кредиторы с твердыми деньгами часто могут принимать быстрые решения о кредитовании, предоставляя время разворота всего на пару дней по кредитам, когда это необходимо. Кроме того, кредиторы с твердой денежной системой, поскольку они предоставляют свои собственные деньги, имеют возможность финансировать до 100% сделки, если они считают это имеющим смысл.

    Недостатки: Как вы можете Представьте, что твердые деньги не всегда являются волшебной пулей для инвесторов с плохими финансами. Поскольку твердые деньги часто являются последним средством для заемщиков, которые не могут претендовать на другие виды кредитов, кредиторы с твердой денежной системой часто налагают очень высокие затраты на свои ссуды. Процентные ставки выше 15% не являются чем-то необычным, и авансовые платежи часто могут составлять 7-10% от всей суммы кредита (7-10 баллов). Это делает тяжелые деньги очень дорогими, и, если сделка не будет фантастической, твердые деньги могут легко съесть большую часть вашей прибыли до того, как сделка будет даже сделана.

    4. Equity Investments

    Equity Investment — просто причудливое имя для «партнера». Инвестор по акциям одолжит вам деньги в обмен на некоторый фиксированный процент инвестиций и прибыли. Общий сценарий заключается в том, что инвестор по долевому участию будет располагать всеми деньгами на сделку, но не выполняет никаких работ. Заемщик будет выполнять 100% работы, а затем, в конце концов, кредитор и заемщик будут разделять прибыль 50/50. Иногда инвестор по акциям будет вовлечен в фактическую сделку, и часто раздельный доход не равен 50/50, но суть инвестиций в акции одинакова — партнер вводит деньги, чтобы получить часть прибыли.

    Преимущества: Самое большое преимущество для партнера по долевому участию заключается в том, что нет требований, которые необходимо выполнить заемщику для получения кредита. Если партнер решает инвестировать и брать (как правило) равный или больший риск, чем заемщик, они могут это сделать. Зачастую акционерный инвестор является другом или членом семьи, и сделка является скорее партнерством в глазах обеих сторон, в отличие от отношений кредитора / заемщика.

    Недостатки: Есть два недостатка к справедливому партнерству:

    • Партнеры по акциям, как правило, имеют право на часть прибыли, а может быть, даже на 50% и более. В то время как инвестору обычно не нужно ничего оплачивать (или даже проценты на деньги), им придется раскошелиться на большую часть прибыли партнеру. Это может означать еще меньшую прибыль, чем если бы инвестор пошел с твердыми деньгами или каким-то другим типом высокопроцентного кредита.
    • Партнеры по акциям могут захотеть играть активную роль в инвестициях. Хотя это может быть хорошо, если партнер опытен и имеет то же видение, что и инвестор, когда это не так, это может быть рецептом катастрофы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *