Не доверяйте своему риэлтору: ошибки с общей оценкой

OK OK … Я действительно не хочу не доверять вашему риэлтору или другим советникам, если они не дают вам очень плохих советов, как три ошибки, изложенные в этой статье. Многие риэлторы понимают, как оценивать недвижимость и могут быть отличным активом (особенно те, которые ориентированы на инвесторов в недвижимость), но печальная правда заключается в том, что многие инвесторы и агенты совершают эти распространенные ошибки:

· Добавить ценность к собственности для спальни

· Неправильная настройка на квадратные метры

· Сравнить дома не похожие дома без регулировки

Добавить стоимость недвижимости для спальни

Это, безусловно, самый общая ошибка, которую я вижу. В некоторых случаях спальня добавит ценность, но обычно вы не можете рассчитывать на нее. Если в доме больше спален, это, скорее всего, больше, а большой дом более ценен, но сама спальня не добавляет значения, квадратные метры. Если два дома имеют одинаковый размер, а в одной есть дополнительная спальня, ему не хватает чего-то другого или имеет гораздо меньшие комнаты, что удержит некоторых покупателей. Это в основном стирка для целей оценки. Единственное исключение — если дом не соответствует округу. Например, если весь район состоит из двух или трех спален, и у вас есть одна спальня, это фактически должно добавить ценность, чтобы добавить спальню, даже если вы храните дом того же размера. В этих редких случаях я был бы очень осторожен, потому что трудно понять, какое значение будет придавать спальня. Поэтому, когда вы смотрите на свои comps, посмотрите на размер, а не на количество спален.

Это не относится к ванным комнатам.

Неправильно отрегулировать квадратную метку

. Менее распространенная, но более разрушительная ошибка, которую я вижу, — использовать цену за квадратную фут-модель для оценки дома. Многие агенты совершают эту ошибку. Ошибка заключается в том, чтобы использовать среднюю цену за квадратный фут и умножить это число на размер дома, который вы пытаетесь оценить. Нецелесообразно использовать этот метод, особенно если ваш дом находится на небольшом или большом размере для района. Думаю об этом. Это дом площадью 2000 кв. Футов, который стоит в два раза больше, чем дом площадью 1000 квадратных футов, который может быть рядом? Область приносит определенный диапазон значений, которые все дома падают, и значения лота должны быть близки к идентичным независимо от того, какой размер дома на нем. Использование модели цена за кв. Футов не учитывает лот.

Это правда, что вам нужно настроить размер, потому что более крупные дома несут большую ценность, но легко изменить настройку. Лучший способ сделать это — выкопать в свои comps и получить представление о необходимой настройке. Это может быть очень сложно, потому что стоимость квадратного фута уменьшается по мере увеличения размеров домов. Это безопасная ставка, чтобы никогда не покупать самый большой или маленький дом в районе, но если вы это сделаете, используйте очень консервативную корректировку размера. Одно эмпирическое правило, которое я предпочитаю использовать, составляет 1/3 средней цены за квадратный фут в качестве регулировки размера. Это довольно близко к среднему, так что приятно; но опять же это эмпирическое правило и не наука.

Имейте в виду, что корректировки, о которых я упоминал, выше настроек земли. Подвалы не несут одинаковое значение. Фактически, это обычно стоит меньше половины вышеупомянутого наземного квадрата. Например, в хорошем районе надземная перестройка может стоить на 90 долларов выше уровня земли, но подвалы в этой области могут стоить только корректировки в размере 30,00 долларов США за конечный квадратный метр. Я никогда не понимал этого, потому что, если закончил, это пригодное для использования / пригодное для жизни пространство, и люди любят подвалы. Я бросил попытку понять, почему подвал имеет мало значения и только что принял его. Вам не нужно понимать, почему это правда, если вы знаете, что это правда, и используйте это, чтобы помочь придумать точную ценность.

Сравните дома с аналогичным стилем без регулировки [19659002] Это заставляет меня смеяться, когда я это слышу. Большой, что я вижу здесь, сравнивает дом ранчо или rambler с домом с лестницей, как двухуровневый или двухэтажный. Дом без лестницы всегда более ценен. Вы должны думать о себе как о покупателе и о том, чего хочет покупатель. Другим распространенным примером этой ошибки является сравнение старых домов с более новыми домами. Фактически, мы просто позвонили сегодня от клиента, который сравнивал ее дом с никогда не жил в одном доме по соседству. Они были почти одинаковые по размеру и находились в пределах одной четверти мили друг от друга, но одному около 30 лет, и один был только что построен. Вы действительно думаете, что кто-то купит подержанный дом за ту же цену, за которую они могут получить новый дом? Новый дом стоит больше, поэтому лучше не использовать этот comp; но если вам нужно его использовать, обязательно настройте возраст.

Я надеюсь, что, поняв эти распространенные ошибки, вы сможете придумать более точные после восстановленных ценностей и стать лучшим инвестором для этого.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *